Если вы решили, что частный дом — именно то, что вам нужно и нашли подходящие варианты, подготовьтесь к просмотру понравившихся домов. Особое внимание нужно уделить трем важным аспектам: территориальным, техническим и юридическим.

- Оцениваем локацию.
Запишите все места, куда вам надо ездить чаще, чем раз в неделю: работа, учебные заведения. Проверьте, сколько занимает дорога до них на личном и общественном транспорте, особенно в часы пик.
Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы. Также нелишним будет поинтересоваться планами застройки и развития окружающей местности, что с экологической обстановкой, есть ли поблизости водоемы и леса.
Выясните, кто ваши ближайшие потенциальные соседи — знакомство с ними поможет вам перед покупкой узнать много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен.

- Проверяем техническое состояние дома
При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.
Особое внимание при осмотре загородного дома нужно уделить: Состоянию крыши, наружным стенам, перекрытиям и полам, фундаменту и повалу, водоснабжению, канализации, системе отопления, электроснабжению и вентиляции
На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.
Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.

- Проверяем документы на дом и землю
Если вас устраивает локация и нет проблем с техническими аспектами, время для третьего и не менее важного этапа — проверки документов и всех юридических нюансов. Список документов для проверки достаточно большой и может меняться в зависимости от типа жилья и участка.

Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.

Желая приобрести загородный дом, важно детально изучать список документов:

- Свидетельство, подтверждающее право собственности на дом, если таковой возведен на продающемся земельном наделе. Оно может быть представлено в виде акта, составленного комиссией при приемке жилья (нем должно быть зафиксировано, что объект полностью завершен и готов к проживанию, что его построил именно тот, кто продает жилье). Право собственности продавца способно возникнуть и по другим поводам. Например, после заключения сделки купли-продажи, или после дарения, мены. Тогда собственник должен предоставить потенциальному покупателю свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.

- Технический паспорт владения участком. Это папка, внутри которой есть план домовладения с подробным описанием всех обозначений на нем, с перечислением имеющихся объектов, их назначения, с описанием технического состояния каждого строения. В паспорте обязательно указывается ценовая составляющая всех сооружений. Он выдается БТИ, расположенного там, где находится покупаемый земельный участок.

- Технический паспорт каждого строения, находящегося в зоне собственности с подробным поэтажным планом.

- Выписка из домой книги. Она прилагается, тогда, когда на участке приобретаемой земли возводиться жилье, пригодное для постоянного проживания. В ней указывается количество лиц, проживающих в доме. Даже если в этом списке нет самого продавца, и он не зарегистрирован в домовой книге, выписка покажет, не обременено ли жилье.

- Документы правоустанавливающего характера. Они подтверждают право собственности на данный конкретный участок земли. К ним относится свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы, полученные в процессе приватизации участка земли (постановление главы администрации района о предоставлении участка земли в собственность, свидетельство о собственности на конкретный земельный надел).

- Кадастровый план участка земли. Он выдается районными отделами Роснедвижимости. В нем указаны границы владения, сведения о статусе земель, нормативная стоимость, площадь участка, вся информация о правообладателях.

При проверке документов на земельный участок особое внимание стоит уделить кадастровому паспорту, он дает информацию о границах, о смежниках, о категории и виде разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Этот важный документ позволит проверить, что было сделано межевание, что данные в нем не противоречат данным из других документов, что данные о смежных участках не противоречат реальному положению дел, что категория и ВРИ участка, соответствуют генплану и Правилам землепользования и застройки. Строить индивидуальные дома можно на участках категорий: «земли поселений» (ЗНП) и «сельхозназначения».

У них должен быть один из следующих видов разрешенного использования: для ИЖС; для ЛПХ; ведение садоводства.
ИЖС (категория этих участков всегда «земли населенных пунктов») позволяет построить на участке жилой дом, любые хозпостройки и коммуникации.
ЛПХ тоже не накладывает ограничений, но только если категория – «земли поселений»! А категория «земли сельхозназначения» накладывает на участок с ВРИ ЛПХ множество ограничений, требует бесконечных согласований. С ним лучше не связываться.

Для ведения садоводства (этот ВРИ ничуть не хуже, чем ИЖС, сейчас на таких участках тоже можно строиться на средства материнского капитала).
ВРИ участка можно изменить, но это сложная и долгая бюрократическая процедура, лучше сразу покупать беспроблемный участок.